Уведомление о публикации «Руководящих указаний по развитию и строительству высококачественного жилья в Автономном районе Внутренняя Монголия»

Управления жилищного строительства и городского развития всех союзных городов, а также Управления жилищного строительства и городского развития городов Маньчжурия и Эрлиняхотэ:
 

Чтобы удовлетворить насущные и улучшающие жилищные потребности населения, стимулировать предприятия сферы недвижимости к строительству высококачественного жилья, которое бы полностью устраивало людей, способствовать трансформации и модернизации отрасли недвижимости во всем регионе, а также содействовать её качественному развитию, настоящим направляем вам «Руководящие указания по развитию и строительству высококачественного жилья в Автономном районе Внутренняя Монголия», а также прилагаем «Технические рекомендации по строительству высококачественного жилья в Автономном районе Внутренняя Монголия». Просим вас внедрять их с учётом местных условий. Если в ходе практической работы возникнут проблемы, своевременно сообщайте о них; наше управление будет оперативно вносить необходимые корректировки.

Департамент жилищного строительства и городского развития Автономного района Внутренняя Монголия

29 сентября 2024 года

Руководящие указания по развитию и строительству высококачественного жилья в Автономном районе Внутренняя Монголия
 

Строительство высококачественного жилья является важной мерой, направленной на то, чтобы укрепить развитие регионального рынка недвижимости в новой стадии развития, когда дефицит общего объема сменяется структурным недостатком предложения; она способствует всестороннему внедрению новых концепций развития, активному формированию новой модели развития и оперативному реагированию на новые вызовы и решению новых проблем. В целях реализации задач, поставленных на третьем пленуме ЦК КПК 20-го созыва — «ускорить формирование новой модели развития рынка недвижимости», а также требований «Программы действий Министерства жилищного строительства и городского/сельского хозяйства по поддержке высококачественного развития жилищно-строительной отрасли в автономном районе Внутренняя Монголия», мы прилагаем все усилия для создания высококачественного жилья, которое бы полностью удовлетворяло потребности населения.

1. Общие требования

Руководствуясь идеями социализма с китайской спецификой нового века, разработанными Си Цзиньпином, всесторонне реализуя дух 20-го съезда КПК и решений третьей пленарной сессии 20-го Центрального комитета партии, мы будем неизменно ориентироваться на развитие, центром которого является народ, и главным направлением будет укрепление чувства общей нации. Это позволит удовлетворять как насущные, так и улучшающиеся жилищные потребности населения, совершенствовать политику и меры в области планирования, проектирования, строительства, приёмки и обслуживания высококачественного жилья, а также направлять предприятия недвижимости на повышение качества жилья и среды обитания, внедряя новые материалы, технологии и методы для создания высококачественных жилых домов, отвечающих требованиям безопасности и долговечности, здоровья и комфорта, экологичности и низкоуглеродистости, а также интеллектуальной удобности.

2. Основные задачи

(1) Усилить меры контроля качества. Перед началом строительства проекта генеральные подрядные организации, исходя из реальной ситуации на объекте и действующих стандартов качества, направляют предприятиям по девелопменту недвижимости, а также местным органам надзора за качеством и безопасностью жилищного строительства «Программу предотвращения и контроля за качеством высококачественного жилья», в которой подробно описаны превентивные меры по таким распространённым проблемам, как протечки, пустоты, трещины, плохая звукоизоляция, засорение труб, низкая герметичность и обратный запах из дымоходов. Предприятия по девелопменту недвижимости должны рационально определять сроки строительства и сметную стоимость, создавать и совершенствовать систему управления качеством строительных проектов, своевременно организовывать приёмку готовых объектов и полностью внедрять «Свидетельство о соответствии качества жилья», «Гарантийный сертификат качества жилья» и «Инструкцию по эксплуатации жилья», а также устанавливать системы обратного обследования качества и рассмотрения жалоб. Проектные организации должны тщательно разрабатывать руководящие документы по проектированию высококачественных жилых объектов, эффективно используя проектную документацию для технического руководства всем процессом строительства, а также составлять специальные руководства по ключевым и сложным моментам проектирования и строительных технологий, решая такие проблемы, как долговечность строительных материалов, защита от влаги и воды, звукоизоляция, снижение шума и энергосбережение, а также активно участвовать в подготовке и актуализации каталогов рекомендуемых к применению технологий. Надзорные организации несут ответственность за контроль качества строительных материалов и технологий строительства, строго соблюдая процедуры контрольной отборки образцов и повторных проверок поступающих на объект материалов, что позволяет реально обеспечить соответствие строительных материалов и технологий строительства установленным нормам, стандартам и проектным требованиям. Жилищно-строительные департаменты всех административных округов и городов должны создать и усовершенствовать комплексные меры по контролю за качеством, безопасностью и эксплуатацией высококачественного жилья, повышая уровень стандартизации и детализации надзора за строительством и эксплуатацией таких объектов.

(2) Устранение угроз безопасности. Неукоснительно реализовывать ответственность за безопасность со стороны всех участвующих сторон: на этапах планирования и проектирования следует в полной мере учитывать такие аспекты, как установка сейсмостойкости, несущая способность конструктивных элементов, безопасные эвакуационные пути, системы пожаротушения, обнаружения и оповещения о пожаре, системы видеонаблюдения, системы контроля доступа, устройства обнаружения утечки газа и сигнализации, а также меры по обеспечению электробезопасности зарядных станций. Внутренние двери, для которых не предусмотрены противопожарные требования и которые при открытии наружу могут препятствовать друг другу, должны быть установлены таким образом, чтобы открываться внутрь, с соблюдением достаточного расстояния для свободного открывания. На входах и выходах из подземной парковки необходимо оборудовать навесы, водоотводные бордюры и организованно обеспечить дренаж; полы подземных парковок должны быть износостойкими, антискользящими и не пылящими. Степень горючести материалов внешней теплоизоляции должна превышать действующие стандарты, а также следует четко регламентировать устройство противопожарных разделительных зон. Места размещения наружных блоков кондиционеров должны соответствовать размерам пространства, необходимого для монтажа и технического обслуживания, при этом их расположение не должно нарушать общий архитектурный стиль здания, а работа наружных кондиционеров не должна создавать помех соседним домам. Размещение систем повышения давления воды, трубопроводных сетей и трансформаторных подстанций в пределах жилого комплекса должно обеспечивать удобство проведения ремонтных и профилактических работ. В кухонных помещениях необходимо предусмотреть трапы и эффективно организовать стоки. Зарядные устройства для электромобилей должны проектироваться специально, а подземные парковочные места для электромобилей должны быть оснащены соответствующими противопожарными средствами.

(3) Усовершенствование функций жилого использования. В проектах высококачественного жилья необходимо полно и точно отражать концепцию развития, ориентированную на человека, учитывать изменения в жилищных потребностях, демографической структуре и образе жизни, снижать коэффициент плотности застройки для эффективного повышения коэффициента полезной площади, рационально проектировать пространства для жилья, развлечений, санузлов и других нужд, обеспечивая зонирование подвижных и спокойных зон, разделение сухих и влажных зон, раздельное хранение чистых и загрязнённых вещей, создание комфортных и удобных условий проживания, а также наличие мест для хранения или гибких трансформируемых пространств. Оптимизировать внутренние пространства и планировку помещений, увеличивая время естественного освещения. Все виды инженерных коммуникаций следует максимально сконцентрировать в подвесных потолках, предусмотрев в соответствующих местах доступ для технического обслуживания. Используя такие передовые технологии, как приточно-вытяжные установки с системой вентиляции, комплексная система очистки воды для всего дома, система беспрепятственного доступа к питьевой воде, интеллектуальная система управления домом, пожарные датчики температуры и дыма, интегрированная кухня и санузел, модульные перегородки и технология разделения инженерных коммуникаций, высота конструктивного этажа жилого помещения должна быть не менее 3,2 метра. Вертикальные шахты кухни и санузла должны располагаться отдельно; при этом следует применять механические системы вытяжной вентиляции либо заранее предусмотреть условия для их монтажа. В каждой жилой единице, оборудованной лифтовым холлом, должен быть установлен как минимум один лифт, рассчитанный на перевозку носилок, а входные вестибюли, коридоры и другие связанные с лифтовым холлом пространства должны отвечать требованиям для поворота и въезда-выезда носилок.

(4) Повысить уровень вспомогательной инфраструктуры. В высококачественных жилых комплексах должны быть предусмотрены объекты социального обслуживания пожилых людей из расчёта не менее 20 квадратных метров общей площади на каждые 100 домохозяйств; необходимо обеспечить соответствующее строительство безбарьерной инфраструктуры в соответствии с нормативами проектирования объектов доступной среды. Желательно оборудовать стационарные площадки для физической активности, офисные помещения для совета собственников, центры по уходу за детьми и пожилыми людьми, комнаты для партийной работы в сообществе, а также общественные столовые и другие сервисные объекты, создавая тёплую атмосферу совместного проживания, обучения, строительства, обмена и совместного проведения досуга. В высококачественной жилой среде целесообразно предусматривать планировку и строительство общественных пространств, предназначенных для отдыха или занятий фитнесом; при этом площадь, отводимая под разбивку центральных зелёных зон, должна составлять не менее 10% от общей площади жилого района. Необходимо добиться разделения пешеходного и автомобильного потоков, а также рекомендовать стандартное обеспечение парковочных мест из расчёта не менее 1:1,5, причём площадь одного парковочного места должна быть не менее 6 м × 3 м, с учётом возможности установки зарядных устройств для электромобилей или наличия самих зарядных станций.

(5) Продвигать зелёные и низкоуглеродные технологии. При строительстве высококачественного жилья следует внедрять концепцию зелёной и низкоуглеродной устойчивости, использовать здоровые, экологичные, «зелёные» и пригодные для повторного использования новые строительные материалы, а также полностью соблюдать стандарты зелёного строительства не ниже одного звездного уровня на всех этапах — от планирования проекта и проектирования до проверки рабочих чертежей, строительства, окончательной приёмки, эксплуатации и технического обслуживания. Готовые и принятые в эксплуатацию объекты рекомендуется подавать на получение соответствующего звёздного рейтинга знака оценки зелёного строительства. При утеплении наружных стен жилых зданий предпочтение отдается технологии интегрированной теплоизоляционной конструкции. Необходимо установить солнечные фотоэлектрические или гелиотермические системы; жилые дома с общими переходами и внутренними двориками должны быть оборудованы эффективными системами дренажа и защиты от обледенения; в общественных пространствах зданий следует предусмотреть тепловые каналы; подвальные помещения, подземные парковки, лифтовые холлы и технические помещения высококачественных жилых комплексов должны быть полностью покрыты сигналом связи. Дороги и парковочные места в комплексе рекомендуется выполнять из проницаемого бетона или тротуарной плитки; для облицовки фасадов зданий следует использовать высококачественные материалы, устойчивые к загрязнениям, старению и легко поддающиеся очистке, а также поощрять использование строительных материалов, прошедших экологическую сертификацию.

(6) Внедрение модели комплексной отделки по «меню». Рекомендуется использовать стиль интерьерной отделки и строительные материалы высокого качества, предлагая покупателям возможность выбора из «меню», чтобы удовлетворить их индивидуальные и функциональные требования к оформлению жилья. Необходимо исследовать модели индивидуальной готовой внутренней отделки с целью предотвращения повреждений конструкции, функциональности и материалов жилья в результате вторичной отделки, а также сокращения экологического воздействия и снижения потерь материалов. Общие зоны внутри жилых помещений должны сдаваться полностью отремонтированными; при этом стандарты отделки общих зон в одном жилом комплексе должны оставаться едиными. При передаче жилья с комплексной отделкой по «меню» в договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются марки и модели используемых отделочных материалов, технические характеристики оборудования, стоимость отделки и ожидаемые результаты после завершения работ. При этом расходы на отделку учитываются только в общей стоимости приобретаемого жилья и не включаются в базу для уплаты средств на содержание и ремонт общих площадей.

(7) Повышение уровня интеллектуализации жилых домов. При проектировании необходимо учитывать новейшие достижения науки и техники в области строительства и жилья, полноценно интегрировав информационные технологии нового поколения — такие как 5G, интернет вещей, большие данные, искусственный интеллект и технологии BIM — в проекты жилых помещений. Благодаря технологическим обновлениям и улучшениям эти преимущества позволят обеспечить жильцам максимальное удобство в повседневной жизни. Опираясь на современные интеллектуальные технологии, следует совершенствовать функции жилых домов, такие как интеллектуальное управление, дистанционное управление, умная охрана и контроль доступа, автоматический мониторинг и оповещение, а также возможность вызова экстренной помощи. С учётом особенностей образа жизни и специфических потребностей различных групп населения — пожилых людей, молодёжи и детей — предлагается создать разнообразные сценарные настройки, повышающие уровень комфорта проживания. Акцентируя внимание на цели построения высококачественного жилья, необходимо сформировать экспертную базу системы жилищного строительства высокого качества. Кроме того, активно привлекать высшие учебные заведения, научно-исследовательские институты, отраслевые ассоциации и соответствующие предприятия к участию в разработке и продвижении интеллектуальных устройств для дома.

(8) Продвижение модели продажи готовых квартир. Решение острых проблем, связанных с действующей системой предварительной продажи недвижимости — таких, как задержки сдачей объектов в эксплуатацию, остановка строительства и недострой, а также несоответствие фактического качества продукции заявленному,— с целью защиты справедливости на рынке и соблюдения непосредственных интересов покупателей. Постепенно внедрять продажу готовых квартир, начав пилотные проекты в городах Хух-Хото, Тунляо, Эрдос, Улан-Чаб и Альянсе Синъань. Остальные административные единицы могут самостоятельно определять, следует ли применять модель продажи готовых квартир для высококачественных жилых проектов, исходя из конкретной ситуации. Что касается высококачественных жилых проектов, которые не выбрали модель продажи готовых квартир, то при условии усиления контроля за средствами от предварительной продажи, в принципе, ежегодно повышать требования к предварительной продаже до достижения этапа окончательного возведения основных конструкций объекта.

(9) Упорядочить процесс списковой проверки. Надлежащим образом реализовать систему «сначала проверка жилья, затем его прием», чтобы обеспечить право покупателей на информацию о приобретаемых жилых помещениях и возможность контроля за качеством строительства. Компании должны предоставлять покупателям перечень для проверки жилья, в котором указаны все важные сведения, которые необходимо довести до сведения покупателей: условия приемки, эксплуатация, техническое обслуживание, оборудование и инфраструктура, цветовые характеристики и другие параметры. Рекомендуется, чтобы компании, имеющие соответствующие возможности, организовывали совместную проверку конструкции, функциональности, строительных материалов и оборудования жилых помещений, а также получали такие документы, как «Гарантийное свидетельство на жилье», «Инструкция по эксплуатации жилья», «Свидетельство о комплексной приемке завершенного строительного объекта» и «Акт регистрации окончательной приемки». Постепенно добиваться того, чтобы ключи от жилья вручались одновременно с выдачей указанных документов.

(10) Усовершенствовать систему профилактического обследования жилья. Дальнейшее совершенствование механизма контроля за качеством и безопасностью строительных работ, а также поощрение активного внедрения регулярного обследования жилья с использованием рыночных инструментов. В договорах необходимо чётко указывать сроки и стандарты ремонта для участков, строительных материалов и оборудования, предусмотренных гарантийными обязательствами по качеству; ключевая информация, влияющая на эксплуатацию, должна быть включена в контракт. Гарантийные сроки и стандарты качества основных строительных материалов и оборудования, используемых при возведении высококачественного жилья, не должны быть ниже действующих региональных требований к гарантийному обслуживанию и постепенно должны соответствовать сроку службы самой строительной конструкции. Компании-застройщики недвижимости должны создать механизмы обратного звонка для проверки качества и урегулирования жалоб: за полгода до окончания гарантийного периода они обязаны провести опрос покупателей относительно эксплуатации их жилья. Компании-застройщики должны оперативно решать проблемы качества, возникающие в пределах гарантийного срока и гарантийного объёма. Для высококачественного жилья может быть введена система регулярного обследования с генерацией уникального QR-кода для удобства проверки информации; компании-застройщики (или предприятия, предоставляющие услуги управления недвижимостью) обязаны своевременно сообщать о выявленных в ходе обследования проблемах и рисках, а также принимать меры по их устранению.

(11) Повышение уровня услуг по управлению недвижимостью. Необходимо поощрять предприятия, предоставляющие услуги по управлению недвижимостью, активно расширять сферы своей деятельности, наращивать ресурсы и расширять перечень предоставляемых услуг, а также изыскивать новые подходы к модели «услуги по управлению недвижимостью + бытовые услуги». С помощью инновационных методов, таких как интеграция медицинских и социальных услуг, поддержка пожилых людей на дому, домашняя уборка, доверительное управление жильем, уход за детьми дошкольного возраста, организация общественных столовых в районах и других способов, необходимо решать новые потребности жителей. Активно содействовать переходу услуг по управлению недвижимостью к интеллектуальной эксплуатации, техническому обслуживанию, обеспечению безопасности и повышению энергоэффективности. Направлять предприятия, оказывающие услуги по управлению недвижимостью, на эффективное снижение расхода энергии при эксплуатации различных объектов недвижимости при условии соблюдения основных требований качества управления и обслуживания, используя научный подход, технологические модернизации и меры стимулирования правильного поведения. Также следует способствовать созданию механизмов оценки комитетами собственников жилья в многоквартирных домах и системы отрицательной оценки с последующим исключением, а также контролировать, чтобы общие собрания собственников жилья надлежащим образом выполняли свои обязанности и своевременно разрешали споры, связанные с качеством предоставления услуг по управлению недвижимостью.

3. Меры обеспечения

(1) Усилить организационную координацию. Департамент жилищного строительства и городского развития автономного района возглавляет работу по организации строительства высококачественного жилья в автономном районе. Он направляет все монгольские города и округа к разработке и уточнению планов и мер с учётом местных условий, соответствующих требованиям проектирования, освоения, строительства и управления высококачественным жильём, а также к созданию механизма «взаимодействия между жильём и землёй, индивидуального подхода для каждого города», способствующего постепенному достижению принципа «высокое качество — высокая цена». Жилищно-строительные департаменты всех монгольских городов и округов должны воспользоваться новой возможностью строительства высококачественного жилья, чтобы активно взаимодействовать с различными ведомствами и организациями, продумывая совместные шаги, привлекать и развивать на местах соответствующие отраслевые и цепочки поставок, создавая тем самым больше рабочих мест.

(2) Усилить стимулирование и ориентацию. Начиная с 2025 года, административные управы аймаков и города, где расположены правительства городов, могут поощрять и поддерживать социальные инвестиции в строительство высококачественных жилых проектов. Проекты, признанные компетентными органами жилищного и сельскохозяйственного строительства соответствующих аймаков и городов как высококачественные, смогут воспользоваться некоторым послаблением верхнего предела зарегистрированных цен на продажу. Банкам и другим финансовым учреждениям рекомендуется предоставлять финансовую кредитную поддержку соответствующим высококачественным жилищным проектам; тем же покупателям, которые приобретают высококачественное жильё за счёт займов из жилищно-накопительных фондов, будет оказана поддержка по линии данных займов в соответствии с нормами, установленными на уровне страны и автономного района.

(3) Содействовать демонстрационному лидерству. Провести экспериментальную работу по строительству высококачественного жилья и, исходя из хода реализации пилотных проектов в различных регионах, организовать всерегиональный конкурс на выявление и награждение наиболее качественных жилых объектов, отобрав ряд образцовых проектов, пользующихся высокой степенью удовлетворенности населения, оказывающих значительное социальное влияние и имеющих ярко выраженную репрезентативность. Также своевременно организовать выездные экскурсии по этим демонстрационным объектам, чтобы продемонстрировать их успешный опыт и способствовать распространению передовых практик. Благодаря поддержке создания пилотных демонстрационных проектов мы будем содействовать внедрению и применению новых технологий, продуктов и оборудования, таких как зелёное строительство, сборно-монолитное строительство, BIM-технологии, полностью отделанное жильё, а также экологически чистые строительные материалы и интеллектуальные устройства и системы.

(4) Усилить пропагандистскую работу. Путем проведения конкурса демонстрационных проектов высококачественного жилья на территории всего района, оценки пилотных проектов и других форм активизировать информационную деятельность. Придерживаясь основной идеи укрепления чувства общей нации китайского народа, усилить управление процессом утверждения названий жилых комплексов и зданий. Активно распространять передовой опыт и инновационные подходы в области проектирования, строительства, сдачи в эксплуатацию, эксплуатации и ремонта высококачественного жилья, повышать осведомленность, внимание и степень вовлеченности общества, рынка, предприятий и населения в вопросы высококачественного жилья, а также поощрять компании-застройщики увеличивать объемы работ по созданию проектов высококачественного жилья, строя более качественные, высокоэффективные, экологичные, энергоэффективные и комфортные для жизни «зеленые», низкоуглеродные, умные объекты.